Inwestowanie w nieruchomości wielorodzinne jest sprawdzonym sposobem na generowanie pasywnego dochodu. Budynki mieszkalne zazwyczaj wiążą się z mniejszym ryzykiem i oferują znacznie wyższy zwrot z inwestycji niż domy jednorodzinne. Z drugiej strony, mogą być trudne w zarządzaniu i wymagają więcej czasu i zaangażowania niż inne rodzaje nieruchomości do wynajęcia. Ale czy posiadanie mieszkań jest opłacalne?
Budynki mieszkalne (lub nieruchomości wielorodzinne) są zdefiniowane jako wielopiętrowe budynki mieszkalne, w których trzy lub więcej jednostek mieszkalnych znajduje się w tej samej strukturze. Budynki mieszkalne dzielą się na niskie, średnie i wysokie, w zależności od liczby pięter i całkowitej wysokości.
W tym artykule przyjrzymy się, ile pieniędzy można oczekiwać od posiadania kompleksu apartamentów – i czy posiadanie apartamentu jest warte czasu i wysiłku, czy nie.
Apartamenty są na ogół bardziej opłacalne niż wynajmy jednorodzinne. Są one zaprojektowane tak, aby zmaksymalizować zysk z licznymi jednostkami dostępnymi w celu zapewnienia tymczasowego mieszkania dla najemców. Jeśli jesteś gotów włożyć czas i wysiłek, istnieje kilka powodów, dla których posiadanie budynków mieszkalnych może być opłacalną inwestycją:
Mniejsza konkurencja, w porównaniu do wynajmu jednorodzinnego. W przypadku SFRs, nie tylko konkurujesz z innymi inwestorami, ale także licytujesz się z nabywcami, którzy szukają tylko przestrzeni mieszkalnej.
Większa liczba jednostek w budynku mieszkalnym pozwala na generowanie większego dochodu z wynajmu, w oparciu o wolumen.
Ponadto, budynki mieszkalne mają tendencję do wzrostu wartości w czasie, dając wysoki zwrot z inwestycji z pasywnego wzrostu.
Ile zarabiają właściciele mieszkań w ciągu miesiąca?
Ile więc można zarobić na apartamentowcu? Przyjrzyjmy się liczbom.
Według raportu Realtor.com, średni czynsz w Stanach Zjednoczonych wynosi 1.827 dolarów miesięcznie, zarówno dla wynajmu jednorodzinnego, jak i wielorodzinnego. Powiedzmy, że po wydatkach – hipoteka, konserwacja, naprawy – masz miesięczny przepływ gotówki w wysokości 150 USD/jednostkę na swoim kompleksie apartamentów. W mieszkaniu z 50 jednostkami, dochód z wynajmu wyniósłby $7,500 każdego miesiąca w porównaniu do $150 dla SFH.
Ale, to tylko hipotetyczna sytuacja. Rzeczy mają tendencję do bycia mniej niż idealne w prawdziwym życiu. Odpowiedź na to, ile możesz spodziewać się zarobić z własności mieszkania, zależy od wielu czynników, takich jak:
- Wielkość budynku
- Liczba mieszkań na piętrze
- Jak blisko jest do środków transportu publicznego i/lub lokalnych firm
- Udogodnienia dostępne w budynku i w pobliżu
- Rodzaj dzielnicy, w której się znajduje.
- Zarządzanie nieruchomością i koszty utrzymania.
- Rodzaj najemców i proces sprawdzania najemców.
- Na podstawie danych ZipRecruiter, średni dochód netto w budynku mieszkalnym wynosi 49 977 USD rocznie. Osoby najlepiej zarabiające osiągają roczny dochód w wysokości 97 500 dolarów rocznie lub więcej. Innymi słowy, posiadanie apartamentów może być całkiem opłacalne.
Plusy i minusy posiadania kompleksu apartamentów
Posiadanie kompleksu apartamentów ma swoje zalety, ale nie jest też pozbawione minusów. Korzyści odnoszą się głównie do zdolności kompleksów apartamentowych do przynoszenia dość wysokiego zwrotu z inwestycji. Wady odnoszą się do trudności związanych z zarządzaniem wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi i mieszkającymi w nich lokatorami.
Wyższy przepływ środków pieniężnych
Kiedy ludzie pytają, czy posiadanie budynków mieszkalnych jest opłacalne, naprawdę chcą wiedzieć o przepływach pieniężnych. Budynki mieszkalne dają Ci dostęp do regularnych dochodów z wynajmu wszystkich jednostek. Ponadto, można pobierać opłaty za udogodnienia, takie jak miejsca parkingowe, siłownie, pralnie i parki, co zwiększa marżę zysku.
W przypadku inwestycji wielorodzinnych istnieje mniejsze prawdopodobieństwo wystąpienia całkowitego pustostanu. Dlatego jest mało prawdopodobne, aby przepływ gotówki został całkowicie odcięty. Posiadanie wynajmu wielorodzinnego można porównać do posiadania wielu strumieni dochodów napływających każdego miesiąca. Ogólna kwota miesięcznego dochodu generowanego przez budynki mieszkalne całkowicie przewyższa kwotę uzyskaną z porównywalnych inwestycji w akcje, obligacje i wynajem domów jednorodzinnych.
Bardziej przejrzyste porównania dla czynszów i sprzedaży
Mieszkania nie są wyceniane na podstawie ceny podobnych, niedawno sprzedanych nieruchomości, ale na podstawie dochodów, jakie generują w porównaniu z mieszkaniami w tej samej okolicy.
Porównywarki mogą powiedzieć Ci, ile należy pobierać za wynajem, jak również o dodatkowych udogodnieniach, takich jak miejsca parkingowe, centra fitness i baseny. Możesz użyć porównania, aby określić dochód operacyjny netto (NOI) i rynkową stopę kapitalizacji nieruchomości. Metryki te pozwalają ocenić aktualną wartość nieruchomości i potencjalny zwrot z inwestycji.
Szanse na syndykację/partnerstwo
Apartamenty oferują możliwości syndykacji i partnerstwa z innymi inwestorami, w przeciwieństwie do nieruchomości jednorodzinnych. Syndykacja, znana również jako crowdfunding dla nieruchomości, pozwala osobom fizycznym połączyć kapitał i inne zasoby razem, aby osiągnąć wspólny cel, taki jak inwestowanie w nieruchomości wielorodzinne.
Umowa syndykacji zazwyczaj obejmuje dwie strony: syndykatora (komplementariusza) i pasywnego inwestora nieruchomości. Syndykacja daje dostęp do większego kapitału, zwiększa przepływ transakcji i zapewnia korzyści podatkowe, a wszystko to bez kłopotów związanych z zarządzaniem nieruchomością.
Kompleksy apartamentów nadają się do inwestowania grupowego. Współpraca z innymi inwestorami daje dostęp do większego kapitału i pozwala na maksymalizację zwrotu z inwestycji.
Wzrost kapitału własnego
Oprócz regularnych dochodów z najmu, nieruchomości wielorodzinne z czasem zyskują na wartości. Ten roczny wzrost sprawia, że kompleksy mieszkaniowe są solidną inwestycją, która pozwala zarabiać pieniądze – z dochodów z wynajmu w krótkim okresie czasu, jak również ze wzrostu wartości w długim okresie czasu.
Jeżeli Państwa nieruchomość z czasem zyskuje na wartości, to zgromadzony kapitał własny może być wykorzystany jako zabezpieczenie kredytu. Na przykład, jeśli Twoja nieruchomość jest warta $800,000, a Twój kredyt hipoteczny wynosi $500,000, to pozostaje $300,000 w kapitale, pod który możesz zaciągnąć pożyczkę (z odsetkami), jeśli to konieczne.
Posiadanie wielu źródeł dochodu z wynajmu również pomaga budować kapitał własny, ponieważ szybciej spłacasz kredyt hipoteczny. Budownictwo wielorodzinne jest również łatwiejsze do sfinansowania, ponieważ kredytodawcy patrzą na rentowność budynku, a nie na Twoją historię kredytową.
Wymaga większych zaliczek

Jednym z czynników, które sprawiają, że posiadanie budynków mieszkalnych potencjalnie mniej opłacalne niż mniejsze nieruchomości jest zaliczka. Inwestowanie w kompleks apartamentów na sprzedaż wymaga dużo pieniędzy z góry. Jeśli nie masz już wystarczająco dużo zapisane do finansowania kompleksu apartamentów, jak również do płacenia za inne wydatki, takie jak remonty i koszty utrzymania, to może nie być właściwym wyborem dla Ciebie. W zależności od nieruchomości i opcji finansowania, możesz potrzebować od 20% do 50% kosztów budynku z góry.
Mniej strategii wyjścia
Domy jednorodzinne są łatwe do kupienia i sprzedania. Ale jest mniej strategii wyjścia dostępnych przy zakupie całego kompleksu. Ze względu na sposób, w jaki mieszkania są zorganizowane, istnieje mniej strategii wyjścia dostępnych przy inwestowaniu w cały budynek.
Możesz być w stanie sprzedać poszczególne jednostki w budynku. Jednak nie ma tak wielu opcji sprzedaży swoich udziałów, jak w przypadku innych rodzajów transakcji na rynku nieruchomości. Dlatego należy mieć jasny plan, co chcesz z transakcji przed zobowiązaniem się do niego.
Więcej regulacji i wyższe koszty ubezpieczeń
Istnieje więcej przepisów dotyczących mieszkań niż wynajmu domów jednorodzinnych, dotyczących najmu, dzierżawy, utrzymania nieruchomości i zarządzania. Koszty ubezpieczenia również są dość wysokie i mogą ograniczyć marżę zysku.